Ad usum – sztuczka diabła

Giżycko, Giżycko, Giżycko – miasto turystów, żeglarzy, przedsiębiorców i …. deweloperów. 

Giżycko to też miasto gdzie w związku z powyższym adwokat ma tyle pracy, że w zasadzie mógłby zrezygnować ze snu jedzenia i jeszcze kilku innych zajęć, a i tak nie wychodziłby ze swojej kancelarii.

Nie ma chyba tygodnia, w którym jako adwokat, nie zetknął bym się z problematyką nieruchomości i dziś chcę opisać jeden z nich, a mianowicie ustalenie sposobu używania nieruchomości wspólnej, który, czyli tzw. „ad usum”

Zanim przejdę do wyjaśnienia dlaczego, jako adwokat, uważam tą konstrukcję za „sztuczkę diabła” wypada wyjaśnić na czym to ad usum polega.

Część nieruchomości – częściej gruntowych, ale również lokalowych pozostaje z różnych przyczyn we współwłasności. Chyba takim „flagowym” przykładem będzie grunt budynku,  w którym wyodrębniono szereg mieszkań jako nieruchomości. Powyższa działka będzie stanowiła współwłasność w stosownych udziałach, właścicieli poszczególnych mieszkań. Zgodnie z treścią art. 206 kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. O ile przepis jest dość jasny i oczywisty, to jego zastosowanie w praktyce napotyka bardzo dużo trudności.

Odnosząc się do wyżej opisanego przykładu i biorąc pod uwagę treść ww. Przepisu należałoby dojść do wniosku, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania ze wspólnego gruntu w bliżej nie określonym zakresie. Nie bardzo wiadomo czy może np. Parkować swój samochód, a jeżeli może to gdzie?

Ten problem rozwiązuje się przy pomocy wspomniango wcześnie „podziału ad usum”. Współwłaściciel wspólnej nieruchomości mogą umówić się w jaki sposób mają wykorzystywać tą nieruchomość. Na przykład na gruncie na którym stoi wyżej opisywany budynek tworzą miejsca parkingowe. Jeżeli nie mogą dojść do porozumienia, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do Sądu, aby ten określił sposób używania nieruchomości wspólnej, stosownym postanowieniem.

Wszystko byłoby dobrze, gdyby podział ad usum służył wyłącznie uregulowaniu takiej sytuacji.

Niestety w związku z rozwojem rynku mieszkaniowego i działalnością – w uproszczeniu- „deweloperską”. Podział ad usum zaczął funkcjonować jako pewnego rodzaju „pato prawo”. 

Przy wznoszeniu nowych budynków wielomieszkaniowych „deweloperzy” w celu maksymalizacji zysków sprzedają tzw. Miejsca garażowe, albo postojowe, jako dodatkową opcję. 

Generalnie stosowany jest taki model rozwiązań, że pomieszczenie gdzie mają znajdować się miejsca garażowe (najczęściej kondygnacja podziemna), wydzielone zostają jako odrębna nieruchomość z własną księgą wieczystą. Następnie klientom zainteresowanym takim miejscem garażowym sprzedaje się stosowny udział. Natomiast ustalany jest również wspomniany wyżej sposób do używania, który np. Miejsce o określonym numerze przyporządkowywane jest określonemu udziałowi. 

Czyli generalnie przedmiotem obrotu, jest udział w nieruchomości wspólnej. 

Jako adwokat spotkałem się również z rozwiązaniami idącymi dalej w stronę niemal pokracznej konstrukcji dotyczącej miejsc postojowych i garażowych, która prędzej czy później, będzie rodziła problemy.

Warunki techniczne, albo „chciwość dewelopera” doprowadza do sytuacji, kiedy nie dokonuje on wydzielenia odrębnego gruntu, czy pomieszczenia na miejsca postojowe, a jedynie tworzy podział „ad usum” i sprzedaje lokal mieszkalny z udziałem w nieruchomości wspólnej z przyporządkowanym miejscem (garażowym, postojowym, lokatorskim, etc.). 

Żeby wyjaśnić na czym polega ułomność wyżej wskazanych rozwiązań, trzeba wyraźnie podkreślić – podział do używania (ad usum) nie tworzy żadnego nowego prawa, nie może być przedmiotem obrotu, nie ma charakteru trwałego !!!.

Każdy adwokat, radca prawny, https://notariusz-gizycko.com.pl/ wie, że nie  ma czegoś takiego jak sprzedaż miejsca postojowego, czy garażowego. Można co najwyżej „handlować” udziałem. 

O ile pierwsza opisywana sytuacja tj. Podział do używania w wyodrębnionej nieruchomości jest „ w miarę bezpieczny” tzn. Małe jest prawdopodobieństwo, iż Sąd zmieni ten ad usum, to druga tj. Podział w ramach nieruchomości wspólnej „budynkowej” powinien być absolutnie niedopuszczalny. 

Ktoś zapyta, dlaczego?

Po pierwsze –  lokale mieszkalne sprzedawane są wraz z udziałem gruncie wspólnym. Wobec czego z chwilą nabycia mieszkania, nabywca ma prawo do korzystania z gruntu wspólnego w sposób opisany w art. 206 kodeksu cywilnego. W sytuacji gdy (deweloper) sprzedający żąda dodatkowego wynagrodzenia za sprzedaż miejsca (garażowego, postojowego) na zasadzie umożliwienia korzystania za określonego sposobu używania, ogranicza bezprawnie niektórych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej na rzecz innych. Sam de facto sprzedaj coś, co nie podlega obrotowi. 

Nie można wykluczyć, iż może dojść do sytuacji, że po sprzedaży wszystkich mieszkań, część nabywców mając udział w nieruchomości wspólnej, a nie mogąc korzystać z miejsc postojowych, czy garażowych, „pójdzie po rozum do głowy” i zakwestionuje ten podział przed Sądem. Jako adwokat uważam, że miałaby do tego bardzo mocne podstawy. 

Kolejne „rozczarowanie” nabywców takich miejsc zrodzi się w przypadku, kiedy uznając, że kupili takie miejsce garażowe, będą mogli nim rozporządzać. 

Udzielając pomocy prawnej jako adwokat, spotkałem się z taką sytuacją w Giżycku. Nabywcy zakupili w nowym budynku dwa mieszkania, w tym jedno wraz z … uwaga dwoma  miejscami  postojowymi  (za co zapłacili dodatkowe duże pieniądze). Po pewnym czasie uznali, że sprzedadzą jedno mieszkanie  i jedno miejsce postojowe. 

Problem w tym, że jak wskazano wyżej, takiej miejsce postojowe nie podlega obrotowi, a że podział do używania został ujawniony w księdze wieczystej i odnosił się do określonego udziału (ja wspomniano 2 miejsca postojowe), nie ma tak naprawdę możliwości formalnego związania go z innym mieszkaniem.

Tajemnicą poliszynela, jest że nabywcy wspomnianych miejsc postojowych poczuli się oszukani. 

Dlatego jako adwokat uważam, że podział „ad usum” jest „sztuczką diabła” 

Dodaj komentarz